Moms på lokalhyra – så funkar det när du hyr ut lokal
Moms på lokalhyra förvirrar många, och det är inte så konstigt. Huvudregeln är enkel, men det finns undantag som kan bli viktiga beroende på vem du hyr ut till och hur uthyrningen ser ut. De senaste åren har det dessutom hänt en hel del på området – en viktig dom i Högsta förvaltningsdomstolen, ett uppdaterat ställningstagande från Skatteverket och en statlig utredning vars slutsatser kom i mars 2026.
Här förklarar vi grunderna och de senaste nyheterna, med hänvisningar till gällande rätt. För din specifika situation bör du alltid stämma av med en redovisningskonsult eller Skatteverket.
Är lokalhyra alltid momsfri?
Som huvudregel är uthyrning av fastighet undantagen från moms i Sverige. Det betyder att du normalt inte ska lägga på moms på hyran – och att du inte heller har rätt att dra av moms på kostnader som hör till uthyrningen.
Men det finns ett viktigt undantag som kallas frivillig skattskyldighet, och det är särskilt relevant om du hyr ut till ett företag som använder lokalen i momspliktig verksamhet.
Vad är frivillig skattskyldighet?
Frivillig beskattning innebär att uthyrning av lokal i vissa fall kan vara momspliktig. Som uthyrare kan du då lägga på 25 procent moms på hyran och samtidigt dra av moms på kostnader som hör till uthyrningen – till exempel drift, underhåll och vissa investeringar.
En viktig utgångspunkt är att hyresgästen använder lokalen stadigvarande i en verksamhet som medför avdragsrätt eller rätt till återbetalning av moms. Reglerna finns i 12 kap. mervärdesskattelagen (2023:200). Avtal och fakturering behöver också vara korrekt utformade.
Syftet med reglerna är att undvika dold moms: om en hyresvärd inte kan lyfta momsen på sina kostnader, vältras den istället över på hyresgästen i form av en högre hyra. Frivillig skattskyldighet förhindrar den effekten när både hyresvärd och hyresgäst bedriver momspliktig verksamhet.
Praktisk detalj att komma ihåg: Frivillig skattskyldighet kräver ingen formell ansökan – det räcker att du fakturerar hyran med moms. Men fakturan måste ställas ut inom sex månader från den första hyresperioden för att skattskyldigheten ska gälla från start.
Läs Skatteverkets vägledning om frivillig beskattning vid fastighetsuthyrning →
Nyhet: domen som förändrade reglerna för delade lokaler
Det har hänt mycket på momsområdet de senaste åren – och en av de viktigaste förändringarna berör dig som hyr ut delade ytor.
Tidigare ansåg Skatteverket att frivillig skattskyldighet inte var möjlig om flera hyresgäster delade på en lokal utan att var och en hade ensamrätt till en tydligt avgränsad yta. Det skapade problem för gemensamma kontorsytor och andrahandsuthyrning där flera delar på samma utrymme.
I maj 2023 underkände Högsta förvaltningsdomstolen Skatteverkets tolkning och slog fast att frivillig skattskyldighet kan gälla även när en lokal disponeras av flera hyresgäster gemensamt – förutsatt att samtliga bedriver momspliktig verksamhet och att hyresvärdens avsikt är stadigvarande uthyrning. Domen finns tillgänglig i sin helhet på domstol.se (HFD 2023 ref. 24, mål 5329-22).
Skatteverket uppdaterade sedan sitt ställningstagande den 13 december 2023 och klargör nu att frivillig beskattning även är möjlig vid så kallad växelvis uthyrning – det vill säga när olika hyresgäster använder samma lokal vid olika tillfällen. Läs Skatteverkets ställningstagande i sin helhet →
Det är ett välkommet klargörande för alla som hyr ut delade kontorsytor, behandlingsrum eller studios via plattformar som Vakansa.
En viktig fallgrop: när hyresvärden delar ytan med hyresgästen
Domen löste mycket, men en begränsning kvarstår som är värd att känna till. Skatteverket håller fast vid att frivillig beskattning inte kan tillämpas om hyresvärden samtidigt använder samma yta för sin egen verksamhet – alltså när hyresvärden och hyresgästen delar på exakt samma yta utan tydlig uppdelning.
Praktisk tumregel: se till att det framgår tydligt i avtalet vilken yta som hör till vem.
Vad gäller om du hyr ut till en privatperson?
Om lokalen inte används i momspliktig verksamhet – till exempel om du hyr ut till en privatperson eller till en verksamhet som är momsfri – är frivillig beskattning normalt inte aktuell. Uthyrningen är d�� i regel undantagen från moms.
Kontorshotell och delade arbetsplatser – en annan regel
Notera att kontorshotell och delade arbetsplatser ofta behandlas annorlunda i momshänseende. En månadsavgift till ett kontorshotell räknas normalt inte som hyra av lokal – istället anses övriga tjänster som ingår (tillgång till gemensamma ytor, reception, internet) vara det dominerande inslaget. Hela ersättningen kan då vara momspliktig redan från start, utan krav på frivillig skattskyldighet.
Vad gäller när du hyr ut i andra hand?
Det här är en punkt många missar. Momsbedömningen görs separat för dig som hyr ut i andrahand. Det räcker alltså inte att titta på hur moms hanteras i ditt eget avtal med hyresvärden. Om du hyr ut vidare behöver du själv säkerställa att momsen hanteras rätt utifrån din egen uthyrning.
En felaktig hantering kan bli kostsam – inte bara för dig, utan även för din hyresvärd. Om din andrahandsuthyrning påverkar hyresvärdens möjlighet till frivillig beskattning kan denne i värsta fall bli skyldig att återföra avdragen investeringsmoms upp till tio år tillbaka i tiden.
3 saker att ha koll på som andrahandsuthyrare
Innan du hyr ut i andrahand är det klokt att stämma av följande tre frågor:
Bedriver hyresgästen momspliktig verksamhet i lokalen? Om svaret är ja kan frivillig beskattning vara aktuell och fördelaktig för er båda.
Är ytan tydligt avgränsad? Det ska framgå klart av avtalet vilken yta som ingår i uthyrningen, särskilt om du och hyresgästen delar på lokalen.
Är avtalet och faktureringen korrekt utformade? Fakturan måste ange rätt moms, rätt period och ställas ut i tid. En felaktig hantering kan leda till onödiga kostnader och skattetillägg.
Utredningen från 2026: inga lättnader för lokalhyra
En statlig utredning tillsattes 2024 med uppdrag att se över reglerna om frivillig beskattning och utreda om möjligheterna borde utvidgas. Slutbetänkandet SOU 2026:24 – Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet presenterades den 26 mars 2026 – och för dig som hyr ut lokal är budskapet kort: reglerna förblir i princip oförändrade.
Utredningen föreslår ingen utökning av möjligheten till frivillig beskattning för hyresgäster som bedriver momsfri verksamhet. Det innebär att kravet på att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet kvarstår. Ideella föreningar, privata vårdgivare och andra momsfria verksamheter kan alltså fortfarande inte få ett momsbelagt hyreskontrakt – trots att branschen länge efterlyst en förändring.
Utredningen föreslår däremot en ny möjlighet till frivillig beskattning vid försäljning av fastigheter, med planerat ikraftträdande den 1 januari 2028. Det är en annan fråga som i första hand berör fastighetsägare, inte andrahandsuthyrare.
Slutsats för dig som hyr ut lokal: de grundläggande reglerna gäller fortsatt. Kontrollera alltid om din hyresgäst bedriver momspliktig verksamhet och se till att avtal och fakturering är korrekt utformade.
Vi hjälper dig med det praktiska
Känns det krångligt att hålla koll på allt? Vi på Vakansa hjälper dig med avtal och administration kring uthyrningen, så att du kan fokusera på det du är bra på. För att veta mer, läs på om vår tjänst Vakansa Mest.