Hyra lokal när vakanserna är höga

Vi har för mycket kontor

Redan innan pandemin visste vi att det fanns ett överflöd av kontorslokaler. Förutsättningarna för att hyra lokal behövde ifrågasättas och särskilt hur effektivt de nyttjas.

Parallellt med att jag var Hållbarhetschef på Uppsala Kommuns Industrihus (IHUS) fick jag möjligheten att via Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) bidra i ett av arbetsutskott om just effektivare lokalutnyttjande. Detta resulterade i rapporten ”Resurseffektiva lokaler i Sverige – lokaldelning som norm” och efterföljande artikeln i Dagens Nyheter ”Alla kontor som behövs i Sverige är redan byggda”.

Att pandemin vidare bidragit till att verksamheter på sina håll halverat sina kontorslokaler (se distansarbete) och lågkonjunkturen fått verksamheter att säga upp sina lokaler (se konkurser, downsizing och coworking) är därför ingen överraskning.

Hyra lokal i Stockholm

När det kommer till att hyra lokal i Stockholm så har vakanserna nu nått rekordnivåer på runt 16,5% eller ca 2 miljoner kvm kontor i Stockholm enligt Cushman & Wakefield. Detta motsvarar cirka 84 000 arbetsplatser i traditionella kontor om 25 kvm per arbetsplats eller 210 000 arbetsplatser om 10 kvm, vilket är genomsnittsytan i många av dagens kontorshotell och coworking.

Detta innebär att det finns en hel del kvar att göra i det befintliga beståndet när det kommer till effektivare lokalutnyttjande. En möjlighet för befintliga hyresgäster att säga upp en del av ytan eller hyra ut arbetsplatser eller en del av lokalen i andrahand, och på så sätt stärka likviditeten. Något som vi på Vakansa förordar och byggt Sveriges enda nischade andrahandsuthyrningsplattform med 15 olika lokaltyper som kan hyras för alla möjliga tillfällen eller hyresperioder.

Bidra inte till att fullt fungerande byggnader rivs

Det är detta tillstånd som närmast kan kallas för ”köparens marknad” och nu har hyresgäster stora möjligheter att omförhandla hyreskontrakt och lokalhyran, eller i värsta fall säga upp lokalhyresavtalet när det nu finns gott om kontorslokaler.

Frågan är därför nu:

– Hur fastighetsbolagen ska hantera sina vakanser?

– Vad ska de göra med de byggnader som är minst attraktiva?

Min förhoppning är att byggnaderna konverteras istället för att rivas och att fastighetsägare, kommunerna och stora hyresgäster försöker säkerställer att marknaden inte kannibaliserar på varandra. Detta ser vi när stora företag och organisationer flyttar från fastighetsägare till fastighetsägare efter stora omdaningar.

Ett känt exempel är Hästen 21 vid NK där totalt 30 000 kvm har rivits till förmån för 20 000 nya kvm kontor, 6 000 kvm butiker, restauranger och handel, samt 27 bostäder – på exakt samma plats. En ny byggnad på sammanlagt 40 000 kvm BTA (10 000 kvm BTA mer än den gamla) och med rekordhöga 12 000 kr/kvm/år enligt Fastighetsvärlden.

En premiss för att detta kunde ske är att Swedbank gjort en riktig rockad för att hitta ”hem” och kunnat möjliggöra projektutvecklingen som stor hyresgäst. Först har avdelningen för ”Stora företag & institutioner”, där 900 medarbetare suttit, lämnat lokaler i Sundbyberg för att hamna i Pembrokes temporära lokaler i Putten 15 (Sveavägen 14), för att ge plats åt IT avdelningen som lämnat Stora Essingen. Vidare ska nu avdelningen flytta in till Hästen 21, när det blir klart och Pembrokes planerar att projektutveckla Putten 15 nu när den tomställs. Det blir Pembrokes sista av fyra fastigheter man äger i centrala Stockholm som ska projektutvecklas – samtidigt som vakanserna är skyhöga.

Att flytta kontor kan vara ohållbart

Marknaden kannibaliserar aktivt, samtidigt som fastighetsvärden höjs, genom att riva gammalt, bygga nytt och flytta hyresgäster. Hyresgäster som kan tänka sig att betala de högre hyrorna kr/kvm/år som nyproduktion innebär. Ett flyttande som alltså kan bli otroligt ohållbart och leder till att vi kommer längre från den omställning som behöver göras.

Den mest hållbara byggnaden är den som aldrig behöver byggas och därför behöver vi göra allt vi kan för att den mest hållbara byggnaden blir den som redan är byggd. Något vi enbart kan göra om vi resurseffektiviserar det befintliga beståndet. Det vill säga, göra mer av mindre, inte mindre av mer. Branschen gör oss alla en otjänst att använda ”hållbar” eller ”miljömässiga” materialval, certifieringar och förbättrad energiförbrukning som greenwashing-ursäkt för att riva. Utan vi måste tänka ordentligt kring hur vi ska hushålla med knappa resurser. Ett sätt är att hyra ut lokaler som används ineffektivt av befintliga hyresgäster i andrahand och hjälpa dem att sitta kvar istället för att flytta.

Mäklare vill att ni ska hitta nytt – vi vill att ni använder era lokaler effektivt

Mindre resursanvändning, mer nyttjandegrad och beläggningsgrad – det har blivit mer och mer av den framtid jag velat se och jobbat för de senaste åren (10 år and counting) – för dagens situation gynnar ingen i slutändan.

Den framsynta fastighetsägaren, som förstår vikten av att ge sina hyresgäster ändamålsenliga lokaler där produktivitet, kreativitet, närvaro och naturliga möjligheter till samarbeten, kommer vinna i det långa loppet och jag har fortfarande inte sett något praktexempel värt namnet.

Men jag kan ha fel?

Har du där hemma tips på fastighetsägare som jobbar aktivt med denna balans av resurseffektiva lokaler – hör av er!

Vi på Vakansa söker aktivt efter fastighetsägare som bidrar eller vill bidra till att resurseffektivisera sitt bestånd genom att skapa liv och rörelse över dygnets vakna timmar i och runt sina fastigheter.

Målet är ju att du som hyresgäst ska kunna hushålla med era resurser, oavsett om det är hyreskostnader, yta eller medarbetarnas prestationer.

Vakansa är en lokaldelningsplattform med en vision om att främja en hållbar stadsutveckling, där vi möter människors lokalbehov, utan att det ska byggas nytt. Vår mission är att synliggöra och tillgängliggöra olika lokaltyper för alla möjliga tillfällen.

Har ni lokaler ni önskar hyra eller hyra ut? Klicka nedan och välkommen till Vakansa!