Får man hyra ut lokal i andrahand
1 augusti 2025Vanliga frågor kring andrahandsuthyrning
”Får man hyra ut lokal i andrahand?”, är en fråga som många hyresgäster ställer sig idag med höjda hyror och sämre likviditet. Svaret på frågan är inte heller helt enkel, då det är flera olika faktorer som avgör om en uthyrning i andrahand är okey att göra eller inte.
Här nedan kommer jag, med hjälpt av externa källor, besvara några vanliga frågor som vi har hjälpt hyresgäster att behandla på Vakansa genom åren och som gjort att så många hittat till oss för att just hyra ut lokal i andrahand.
Är uthyrning av lokal momspliktigt?
Generellt sett är uthyrning av lokal inte momspliktig i Sverige, enligt huvudregeln i mervärdesskattelagen (1994:200). Dock kan fastighetsägare frivilligt ansöka om att bli momspliktiga för uthyrning, vilket är vanligt om lokalen ska hyras ut till en momspliktig verksamhet. Detta kallas för ”frivillig skatteskyldighet” i folkmun eller ”frivillig beskattning” enligt Skatteverket. Det möjliggör för fastighetsägaren att dra av moms på driftkostnader och investeringar.
För aktörer som arbetar med samnyttjande och lokaldelning kan frivillig momsregistrering vara en fördel, eftersom momspliktiga hyresgäster då ofta kan dra av moms. Reglerna är dock komplexa och det är klokt att rådgöra med en skatteexpert eller redovisningskonsult. Läs mer hos Skatteverket eller hör av dig till oss om du är osäker på om era lokaler är momsade eller om ni sitter i omomsade lokaler.
När räknas det som andrahandsuthyrning?
En uthyrning räknas som andrahandsuthyrning när en hyresgäst hyr ut hela lokalen (total sublokation) eller hyr ut delar av sin lokal (partiell sublokation) till en annan part. Det kan både vara långa och korta perioder.
Detta gäller även coworking eller flexibel lokaldelning om hyresgästen upplåter nyttjanderätten till någon annan i form av tjänst. Även om det inte räknas som en andrahandsuthyrning utifrån en hyreslagsmässig mening.
Behöver du en avtalsmall för att sälja er yta som tjänst? Hör av er till oss på Vakansa!
Vad gäller vid uthyrning av lokal och är det olagligt att hyra ut en lokal i andrahand utan tillstånd?
Hyreslagen (12 kap. 39–40 §§ jordabalken) kräver alltid hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden innan en lokal hyrs ut i andrahand i sin helhet och får självständighet över lokalen (total sublokation). Ska du dock enbart hyra ut en viss del av ytan eller exempelvis en arbetsplats, så går det att göra utan tillstånd från hyresvärden genom att hyra ut delar av ytan (partiell sublokation).
Det går också att sälja ytor i form av en tjänst, vilket är det coworkingbolagen och kontorshotellen gör. Då kan de sälja tillgången till mötesrum och arbetsplatser, dvs sälja ytor och utrustning i en viss lokal, i form av en tjänst. Detta istället för att uthyrningen görs i en hyreslagsmässig mening.
Vad gäller för omomsade verksamheter och att hitta omomsade lokaler?
Omomsade lokaler, lokaler där fastigheten inte är frivilligt beskattad av fastighetsägaren, är lokaler som vi på Vakansa särskilt värnar om och som det tyvärr blir färre och färre av. Lokaler som är särskilt viktiga för omomsade aktörer inom föreningslivet, kulturlivet och civilsamhället. Dessa försvinner dock som sagt då fler och fler fastighetsägare vill ansöka om frivillig skatteskyldighet för att kunna dra av moms vid uthyrning.
När det kommer till momsade lokaler – där moms helt enkelt tas ut på hyran, så är det fyra premisser som är viktiga att känna till. Uthyrning av momsade lokaler kräver att hyresgästen är momspliktig (momsregistrerad), hyr lokalen stadigvarande, har ensamrätt och hyr en avgränsad yta. Något som dock har förändrats i och med Högsta förvaltningsdomstolens dom i Mål nr 5329-22 där kontentan blev att: Kravet på stadigvarande användning i 3 kap. 3 § andra stycket mervärdesskattelagen innebär att frivillig skattskyldighet för lokaluthyrning kan beviljas trots att lokalen disponeras av flera hyresgäster utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik yta.”
Hur lång uppsägningstid har en lokal?
Enligt 12 kap. 4 § jordabalken gäller:
Vid hyresavtal på obestämd tid:
– 9 månader, om inte längre tid avtalats och då får du som hyresgäst också besittningsskydd i lokalen.
Vid avtal på bestämd tid:
– Kortare än 9 månader: 3 månader.
– 9 månader eller längre: 9 månader, om inte längre tid avtalats.
Kortare uppsägningstid än lagens miniminivå är inte tillåten utifrån hyreslagsmässig mening. Vid tjänstifiering av yta gäller annat.
Vad innebär indirekt besittningsskydd och vad gäller kring den?
För lokaler gäller indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen normalt har rätt till skadestånd om hyresvärden säger upp avtalet utan giltigt skäl. Skadeståndet ska täcka flyttkostnader och eventuella förluster, till exempel förlorad kundkrets eller investeringar.
Besittningsskyddet gäller inte:
– under hyresförhållandets första nio månader
– om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen misskött sig
– om besittningsskyddet har avtalats bort.
Att hyresgästen inte har besittningsskydd innebär att hyresgästen inte heller har rätt till skadestånd.
Detta regleras i 12 kap. 56–60 §§ jordabalken. Hyresgästen kan avstå från besittningsskyddet genom en skriftlig överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst, samt som huvudregel behöver godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Om du tror att du behöver skicka in en ansökan till hyresnämnden, kan du med fördel använda dig av Domstolsverkens mall HN3 för avstående av besittningsskydd i lokaler.
När behövs inte nämndens godkännande för att hyra ut lokal?
Enligt Domstolsverket gäller dessa tre alternativ för när ett godkännande inte behövs:
Alternativ 1
Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fem år från det att hyresförhållandet inleds, gäller den utan hyresnämndens godkännande om
den avser något av de skäl som anges på blankettens första sida.
I dessa fall ska en överenskommelse utformas i enlighet med regeringens formulär 4–5 enligt förordningen SFS 2005:1148. Hyresnämndens blankett HN5 kan användas och den har vi tagit fram åt dig här – det är en gratis avtalsmall producerad av Domstolsverkets.
Alternativ 2
Ifall en överenskommelse om avstående från
besittningsskydd träffas efter mer än nio månaders hyresförhållande behövs inget godkännande av hyresnämnden. Något särskilt formulär behövs inte i dessa fall, men överenskommelsen ska alltid träffas i en särskilt upprättad handling
Alternativ 3
En överenskommelse om att avstå från besittningsskydd kan också gälla utan nämndens godkännande om den träffats innan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. Detta gäller under förutsättning att överenskommelsen är giltig högst fem år från att hyresförhållandet inleds och hyresgästen avstår från besittningsskydd om hyresavtalet sägs upp på grund av någon av följande orsaker:
– Att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen.
– Uthyrningen är en andrahandsupplåtelse och hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ska upphöra.
Observera att denna text är av generell karaktär och inte utgör juridisk rådgivning. För specifika frågor rekommenderas att kontakta en jurist eller annan expert inom fastighetsrätt. Om du vill ha tips på oberoende jurister. I exempelvis denna artikel har jag intervjuat rådgivningsbyrån Svalner och som är en aktör som skulle kunna hjälpa till i de flesta frågor av ovan frågor.
Svaret på frågan ”får man hyra ut en lokal i andrahand” är: Ja!
Det går bra att hyra ut en lokal i andrahand i de allra flesta fall – men det finns såklart fall där man behöver hålla extra noga koll på vad som gäller.
Behöver du hjälp med att hyra ut en lokal i andrahand eller önskar du hyra i andrahand på ett korrekt sätt? Hör av dig då till oss på Vakansa – Sveriges bredaste och mest nischade andrahandsuthyrningsplattform av lokaler!
Har du fler frågor och svar? Besök då gärna vår sida ”frågor och svar” där vi går igenom vanliga frågor för dig som hyresgäst, hyresvärd eller kring vad vi gör på Vakansa.
Vakansa är en lokaldelningsplattform med en vision om att främja en hållbar stadsutveckling, där vi möter människors lokalbehov, utan att det ska byggas nytt. Vår mission är att synliggöra och tillgängliggöra olika lokaltyper för alla möjliga tillfällen.
Har ni lokaler ni önskar hyra eller hyra ut? Klicka nedan och välkommen till Vakansa!